Verhuur via Airbnb of Booking in Nederland: Regels die vaak worden vergeten

Gepubliceerd op 9 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 7 september 2026

Het verhuren van een woning via platforms als Airbnb of Booking.com lijkt eenvoudig. Veel verhuurders maken echter dezelfde fouten door belangrijke regels over het hoofd te zien.

Sinds de invoering van de Wet toeristische verhuur van woonruimte in 2021 zijn de verplichtingen complexer geworden. De aankomende strengere Europese regelgeving maakt het nog ingewikkelder.

Verhuurders vergeten vaak cruciale stappen zoals het aanvragen van vergunningen. Ook het naleven van gemeentelijke beperkingen op het aantal verhuurdagen wordt vaak overgeslagen.

Het correct aangeven van inkomsten bij de Belastingdienst wordt regelmatig vergeten.

De regels verschillen sterk per gemeente in Nederland. Wat in Amsterdam verplicht is, geldt niet automatisch in Rotterdam of Utrecht.

Daarnaast spelen veiligheidsvoorschriften, verzekeringen en registratieverplichtingen een rol. Deze verplichtingen worden gemakkelijk gemist door verhuurders.

Met de komst van nieuwe Europese wetgeving over twee jaar worden de eisen voor platforms en verhuurders strenger.

Essentiële regelgeving voor verhuur via Airbnb en Booking.com

Vakantieverhuur via platforms zoals Airbnb en Booking.com valt onder specifieke wettelijke kaders. De landelijke wetgeving biedt gemeenten de ruimte om lokale regels vast te stellen.

Dit resulteert in verschillen per regio.

Definitie van vakantieverhuur en kortetermijnverhuur

Vakantieverhuur betekent het tijdelijk verhuren van een woning aan toeristen of bezoekers voor recreatieve doeleinden. Kortetermijnverhuur wordt gedefinieerd als verhuur voor een periode korter dan zes maanden, waarbij gasten geen hoofdverblijf in de woning hebben.

Het verschil zit in de duur en het doel van het verblijf. Vakantieverhuur richt zich specifiek op recreatief gebruik, terwijl kortetermijnverhuur ook zakelijke gasten kan omvatten.

Gemeenten bepalen vaak een maximum aantal nachten per jaar voor vakantieverhuur. In veel Nederlandse steden ligt deze grens tussen de 30 en 60 nachten per jaar.

Sommige gemeenten eisen een vergunning voor elke vorm van toeristische verhuur.

Overzicht landelijke wet- en regelgeving

De nieuwe Europese regelgeving verplicht verhuurplatforms om maandelijks gegevens te delen met gemeenten. Deze wet treedt in werking om steden meer controle te geven over de verhuurmarkt.

Verhuurders moeten zich houden aan:

• Registratieplicht: Veel gemeenten verplichten verhuurders zich te registreren voordat ze een woning via platforms aanbieden
• Belastingplicht: Inkomsten uit vakantieverhuur moeten worden aangegeven bij de Belastingdienst
• Toeristenbelasting: Verhuurders zijn verantwoordelijk voor het afdragen van toeristenbelasting aan de gemeente
• Maximaal aantal nachten: De gemeente bepaalt hoeveel nachten per jaar verhuur is toegestaan

Platforms zoals Airbnb en Booking.com worden verantwoordelijk gehouden voor het handhaven van deze regels. Ze moeten advertenties verwijderen van verhuurders die zich niet aan lokale wetgeving houden.

Belangrijkste verschillen tussen particuliere en professionele verhuur

Particuliere verhuurders verhuren hun eigen woning gedurende korte periodes wanneer ze deze zelf niet gebruiken. Professionele verhuurders exploiteren meerdere woningen of verhuren permanent via platforms.

Het onderscheid heeft fiscale gevolgen. Particuliere verhuurders vallen vaak onder de inkomstenbelasting in box 1, terwijl professionele verhuurders btw-plichtig kunnen zijn.

Gemeenten hanteren verschillende vergunningseisen voor beide categorieën. Professionele verhuur vereist meestal een exploitatievergunning en moet voldoen aan aanvullende eisen.

Deze verhuurders moeten zich registreren bij de Kamer van Koophandel. Particuliere verhuur kent vaak soepelere regelgeving, maar blijft gebonden aan het maximaal aantal toegestane nachten per jaar.

Lokale regels en verschillen tussen Nederlandse gemeenten

Nederlandse gemeenten hanteren elk hun eigen regels voor vakantieverhuur via platforms zoals Airbnb en Booking.com. De vier grootste steden hebben strikte eisen rond registratie, vergunningen en nachtenlimiet.

Amsterdam: Registratie, meldplicht en nachtenlimiet

Amsterdam heeft de strengste regels voor vakantieverhuur in Nederland. Verhuurders moeten hun woning verplicht registreren bij de gemeente en ontvangen daarna een registratienummer.

Dit nummer moet zichtbaar zijn in alle advertenties op verhuurplatforms. De nachtenlimiet in Amsterdam bedraagt maximaal 30 nachten per jaar.

De gemeente houdt actief toezicht op deze limiet door data-uitwisseling met verhuurplatforms. Verhuurders die deze grens overschrijden, riskeren forse boetes.

Ook geldt er een meldplicht voor toeristen. Verhuurders moeten toeristenbelasting afdragen aan de gemeente.

Het maximaal aantal gasten per woning ligt op vier personen tegelijk. Amsterdam hanteert deze maatregelen om de druk op woonwijken te verminderen.

Rotterdam: Vergunningen, registratie en handhaving

Rotterdam vereist dat verhuurders een vergunning aanvragen voordat ze hun woning via Airbnb of Booking.com kunnen verhuren. Zonder geldige vergunning is vakantieverhuur niet toegestaan.

De gemeente controleert actief op illegale verhuur. De registratieplicht geldt ook in Rotterdam.

Verhuurders moeten hun woning laten registreren en het verkregen registratienummer gebruiken in hun online advertenties. De maximale verhuurperiode bedraagt 30 nachten per jaar voor de eigen woning.

Rotterdam heeft een actief handhavingsbeleid ingevoerd. De gemeente werkt samen met verhuurplatforms om overtredingen op te sporen.

Verhuurders die zich niet aan de regels houden, krijgen te maken met waarschuwingen, dwangsommen of boetes. In bepaalde woonwijken gelden extra beperkingen.

De gemeente kan specifieke gebieden aanwijzen waar vakantieverhuur helemaal niet is toegestaan. Dit gebeurt om de leefbaarheid te beschermen.

Den Haag en Utrecht: unieke lokale eisen

Den Haag hanteert een vergunningstelstel voor vakantieverhuur. De gemeente heeft specifieke zones aangewezen waar verhuur wel of niet is toegestaan.

In sommige woonwijken is vakantieverhuur volledig verboden om overlast te voorkomen. Utrecht heeft eveneens een registratieplicht ingevoerd.

De nachtenlimiet ligt op 30 nachten per jaar voor verhuur van de eigen woning. Bij verhuur van een tweede woning of beleggingspand gelden strengere eisen.

Beide steden vragen verhuurders om vooraf toestemming aan de Vereniging van Eigenaren te vragen bij appartementen. Ook moeten verhuurders toeristenbelasting afdragen.

De handhaving verschilt per gemeente. Utrecht zet vooral in op voorlichting en preventie, terwijl Den Haag strenger optreedt tegen overtreders.

Invloed van lokale regelgeving op woonwijken en woningmarkt

De lokale regels hebben directe impact op de woningmarkt in Nederlandse steden. Strenge regelgeving voorkomt dat beleggers massaal woningen opkopen voor vakantieverhuur.

In woonwijken waar vakantieverhuur populair was, klaagden bewoners over overlast door wisselende gasten. De nachtenlimiet en vergunningsstelsels hebben deze problemen verminderd.

De registratieplicht zorgt voor meer transparantie op de verhuurmarkt. Gemeenten krijgen beter zicht op hoeveel woningen worden verhuurd.

Dit helpt bij het beschermen van sociale samenhang in buurten. Verhuurders moeten zich bewust zijn dat regels per gemeente verschillen.

Wat in de ene gemeente wel mag, kan in een andere gemeente verboden zijn. Het is essentieel om contact op te nemen met de lokale gemeente voor actuele informatie over geldende verordeningen.

Registratie- en vergunningsplicht

Verhuurders moeten vaak voldoen aan zowel registratieplicht als vergunningseisen voordat ze een woning op platforms mogen aanbieden. Deze regels verschillen per gemeente en zijn afhankelijk van factoren zoals het type verhuur en de duur.

Wanneer is registratie of vergunning vereist?

De meeste gemeenten in Nederland hanteren een registratieplicht voor toeristische verhuur. Dit betekent dat verhuurders hun woning moeten aanmelden bij de lokale overheid voordat ze advertenties op Airbnb of Booking.com plaatsen.

Een vergunning is vaak nodig wanneer verhuurders hun hoofdverblijf voor korte periodes verhuren. Sommige gemeenten eisen ook een vergunning bij het verhuren van een tweede woning of bij langdurige verhuur aan toeristen.

De belangrijkste voorwaarden per type verhuur:

• Hoofdverblijf verhuren: Vaak registratieplicht en maximaal aantal nachten (meestal 30-60 per jaar)
• Tweede woning verhuren: Vergunning vereist in veel gemeenten
• Splitsing van woning: Altijd een omgevingsvergunning nodig

Uitzonderingen bestaan voor verhuur aan familieleden of voor specifieke doeleinden die geen toeristisch karakter hebben. Verhuurders moeten bij hun gemeente navragen welke regels exact gelden voor hun situatie.

Aanvraagproces: hoe werkt registratie bij de gemeente?

Het registratieproces start met een aanvraag bij de gemeente waar de woning staat. Veel gemeenten bieden een online formulier aan via hun website.

Verhuurders moeten gegevens invullen over het adres, het type verhuur en de verwachte verhuurduur. Na het indienen van de aanvraag krijgt de verhuurder meestal binnen enkele weken een registratienummer.

Dit nummer moet zichtbaar zijn in alle advertenties op verhuurplatforms. Zonder dit nummer riskeert de verhuurder boetes.

Benodigde documenten voor registratie:

• Identiteitsbewijs van de eigenaar
• Bewijs van eigendom of toestemming van de eigenaar
• Plattegrond van de woning (bij sommige gemeenten)
• Bewijs van voldoen aan veiligheidseisen

De kosten voor registratie variëren per gemeente maar liggen meestal tussen de 50 en 150 euro. Sommige gemeenten vragen een jaarlijkse verlenging van de registratie.

De omgevingsvergunning uitgelegd

Een omgevingsvergunning is nodig wanneer verhuurders wijzigingen aan hun woning aanbrengen voor verhuur. Dit geldt vooral bij het splitsen van woningen in meerdere verhuurbare eenheden of bij het aanpassen van de bestemming.

De vergunning valt onder de Omgevingswet en moet worden aangevraagd voordat verhuurders starten met verbouwingen. Het proces duurt langer dan een eenvoudige registratie en kan enkele maanden in beslag nemen.

Gemeenten toetsen de aanvraag aan criteria zoals brandveiligheid, parkeerplaatsen en overlast voor de buurt. Als de gemeente de vergunning afwijst, mag de verhuurder de woning niet op de geplande manier gebruiken.

Wanneer is een omgevingsvergunning verplicht:

• Bij het opsplitsen van een woning in meerdere units
• Bij het wijzigen van de bestemming van woonruimte
• Bij grootschalige verbouwingen voor verhuur

Verhuurders die zonder vergunning opereren riskeren hoge boetes en moeten de situatie mogelijk terugdraaien naar de oorspronkelijke staat.

Belasting en financiële verplichtingen voor verhuurders

Verhuurders moeten verschillende belastingen betalen en administratieve verplichtingen nakomen. De belangrijkste zijn toeristenbelasting, inkomstenbelasting en in sommige gevallen btw, waarbij de Belastingdienst strikte regels hanteert voor de aangifte van Airbnb-inkomsten.

Toeristenbelasting en afdracht

Verhuurders zijn verplicht om toeristenbelasting te innen bij hun gasten en af te dragen aan de gemeente. Het tarief verschilt per gemeente en ligt meestal tussen de 2 en 7 euro per persoon per nacht.

De verhuurder moet zich registreren bij de lokale overheid om een registratienummer te krijgen. Dit nummer moet zichtbaar zijn in alle advertenties op platforms zoals Airbnb en Booking.

Zonder geldig registratienummer riskeert de verhuurder hoge boetes. De afdracht van toeristenbelasting gebeurt vaak maandelijks of per kwartaal.

Sommige platforms zoals Airbnb kunnen de toeristenbelasting automatisch innen en afdragen namens de verhuurder. In andere gevallen moet de verhuurder dit zelf regelen via een aangifte bij de gemeente.

Het is belangrijk om bij te houden hoeveel gasten er overnachten en hoeveel nachten er worden verhuurd. Deze administratie moet minimaal vijf jaar worden bewaard voor eventuele controles door de gemeente.

Inkomstenbelasting (Box 1 & Box 3)

De belasting over verhuurinkomsten hangt af van de situatie van de verhuurder. Bij particuliere verhuur van de eigen woning vallen de inkomsten in Box 1 onder inkomen uit overig werk.

Voor beleggers die een tweede woning verhuren, valt de waarde in Box 3. Bij Box 1 kunnen verhuurders gebruikmaken van de 70%-regeling.

Dit betekent dat 70% van de bruto-inkomsten belastingvrij is als kostenforfait. De overige 30% wordt belast tegen het geldende tarief.

Deze regeling geldt alleen als de verhuurder de woning zelf bewoont en geen personeel inzet.

Voorwaarden voor de 70%-regeling:

• De woning is het hoofdverblijf van de verhuurder
• Er wordt geen personeel ingezet voor de verhuur
• De verhuur is incidenteel en niet structureel

Verhuurders die niet voldoen aan deze voorwaarden moeten alle Airbnb-inkomsten opgeven. Ze kunnen dan wel de werkelijke kosten aftrekken, zoals schoonmaak, wasmiddelen en kleine reparaties.

Ook afschrijving op inventaris is soms mogelijk. Voor woningen in Box 3 geldt een ander systeem.

De woning wordt gewaardeerd en over het totale vermogen betaalt de eigenaar vermogensrendementsheffing. De huurinkomsten zelf zijn dan niet relevant voor de belastingaangifte.

BTW-regels voor verhuur via platforms

Particuliere verhuurders hoeven meestal geen btw te rekenen. De verhuur van woonruimte is btw-vrijgesteld, ook bij kortdurende verhuur via Airbnb of Booking.

Deze vrijstelling geldt zowel voor hele woningen als voor kamerverhuur. De vrijstelling vervalt als de verhuurder ook aanvullende diensten levert.

Denk aan het verzorgen van ontbijt, schoonmaak tijdens het verblijf of andere hotelachtige services. In dat geval kan de Belastingdienst de verhuur zien als logiesverstrekking, waarvoor wel btw-plicht geldt.

Verhuurders die structureel verhuren en als ondernemer worden gezien, moeten zich registreren voor btw. Dit gebeurt meestal bij verhuur van meerdere woningen of als de verhuur het hoofdinkomen vormt.

Het btw-tarief voor logiesverstrekking is 9%. Voor ondernemers geldt dat ze input-btw kunnen aftrekken op kosten zoals meubilair en renovaties.

Dit kan voordelig zijn, maar brengt ook extra administratieve lasten met zich mee. De keuze om btw-plichtig te worden is niet altijd verplicht en hangt af van de specifieke situatie.

Belastingaangifte, administratieve verplichtingen en boetes

Verhuurders moeten hun inkomsten aangeven in de jaarlijkse belastingaangifte. De Belastingdienst verwacht een nauwkeurige opgave van alle verhuurinkomsten, ongeacht of deze via een platform zijn verdiend of direct aan gasten.

De administratie moet volledig zijn en minimaal vijf jaar worden bewaard. Dit omvat alle boekingsbevestigingen, betaalbewijzen, kostenbewijzen en communicatie met gasten.

Platforms zoals Airbnb bieden overzichten, maar verhuurders zijn zelf verantwoordelijk voor hun administratie.

Verplichte administratie:

• Overzicht van alle verhuurperiodes en inkomsten
• Bewijzen van uitgaven en kosten
• Afdracht toeristenbelasting per kwartaal of maand
• Correspondentie met gasten en platforms

Bij onjuiste of onvolledige aangifte kan de Belastingdienst naheffingen opleggen. De boete bedraagt meestal 50% van de te weinig betaalde belasting bij grove schuld.

Bij opzet kunnen de boetes oplopen tot 100% en is er risico op strafrechtelijke vervolging. De Belastingdienst werkt samen met gemeenten en verhuurplatforms om controles uit te voeren.

Platforms zijn sinds 2024 verplicht om verhuurgegevens te delen met de fiscus. Verhuurders die geen melding maken van hun inkomsten worden eerder ontdekt door deze samenwerking.

Veiligheids- en verzekeringsvereisten bij korte verhuur

Verhuurders via Airbnb of Booking moeten voldoen aan strikte veiligheidseisen en zorgen voor de juiste verzekeringen. Brandpreventie en adequate voorzieningen zijn niet alleen verplicht, maar beschermen ook tegen aansprakelijkheid bij incidenten.

Brandpreventie en vluchtroute-eisen

Verhuurders zijn verplicht om brandveiligheidsmaatregelen te treffen in hun short stay accommodatie. De gemeente kan bij controles eisen dat er duidelijke vluchtroutes aanwezig zijn.

Deze routes moeten vrij blijven van obstakels en goed zichtbaar zijn voor gasten. Bij appartementen met meerdere verdiepingen gelden extra eisen.

De vluchtroute mag niet geblokkeerd worden door meubilair of persoonlijke spullen. Verhuurders moeten gasten informeren over de nooduitgangen en evacuatieprocedures.

Gemeenten kunnen bij ernstige tekortkomingen op het gebied van brandveiligheid handhaven. Dit kan leiden tot boetes of zelfs een verbod op verhuur.

De VvE kan aanvullende eisen stellen aan brandpreventie in het appartementencomplex.

Benodigde veiligheidsvoorzieningen: rookmelders en brandblusser

Elke short stay woning moet zijn uitgerust met werkende rookmelders op iedere verdieping. Verhuurders controleren voor aankomst van gasten of de batterijen nog functioneren.

Een rookmelder in de slaapkamer en gang is het absolute minimum. Een brandblusser moet aanwezig en gemakkelijk bereikbaar zijn.

De brandblusser dient regelmatig gecontroleerd te worden op de houdbaarheidsdatum. Veel verhuurders plaatsen de brandblusser in de keuken of bij de voordeur.

Aanvullende voorzieningen zoals een blusdeken in de keuken verhogen de veiligheid. Verhuurders leggen gasten uit waar de veiligheidsvoorzieningen zich bevinden.

Verzekering voor verhuurders en aansprakelijkheid

Een standaard inboedelverzekering dekt vaak geen short stay verhuur. Verhuurders hebben een specifieke verhuurdersverzekering nodig die schade door gasten en aansprakelijkheid dekt.

Zonder deze verzekering loopt de verhuurder grote financiële risico’s. De aansprakelijkheidsverzekering beschermt verhuurders als gasten letsel oplopen door gebreken aan de woning.

Ook schade die gasten aan derden toebrengen kan gedekt zijn. Verhuurders checken of hun huidige verzekeringen short stay verhuur expliciet uitsluiten.

Sommige platformen zoals Airbnb bieden beperkte dekking, maar deze vervangt geen volledige verzekering. Verhuurders informeren bij hun verzekeraar over de plannen voor korte verhuur.

Het niet melden van short stay activiteiten kan tot afwijzing van claims leiden.

Veelvoorkomende fouten, vergeten regels en risico’s

Veel hosts vergeten belangrijke verplichtingen zoals registratie bij de gemeente, toestemming van hypotheekverstrekkers of restricties van een vereniging van eigenaren. Deze fouten leiden snel tot boetes en juridische problemen die verhuur via platforms als Airbnb of Booking kunnen stopzetten.

Niet naleven van registratie of meldplicht

Gemeenten verplichten Airbnb-verhuurders vaak om hun vakantieverhuur te registreren voordat ze gasten mogen ontvangen. Amsterdam, Rotterdam en Utrecht hanteren bijvoorbeeld een registratiesysteem waarbij hosts een uniek nummer krijgen.

Dit nummer moet in de advertentie worden vermeld. Zonder registratie riskeert de verhuurder een boete die kan oplopen tot duizenden euro’s.

De meldplicht verschilt per gemeente. Sommige steden eisen alleen notificatie, terwijl andere een formele vergunning vereisen.

Hosts moeten lokale regels controleren voordat ze hun woning online zetten. Veel verhuurders denken dat registratie optioneel is, maar gemeenten voeren actieve controles uit.

Platforms delen soms gegevens met overheden om naleving te controleren.

Verhuur zonder toestemming van VvE of hypotheekverstrekker

Een vereniging van eigenaren kan vakantieverhuur in statuten verbieden of aan voorwaarden binden. Verhuur zonder toestemming leidt tot conflicten met andere eigenaren en mogelijke juridische stappen.

De VvE kan eisen dat de verhuur stopt en kosten verhalen op de eigenaar. Hypotheekverstrekkers verbieden vaak kortetermijnverhuur zonder voorafgaande goedkeuring.

De leningsvoorwaarden bepalen meestal dat de woning voor eigen bewoning dient. Commerciële verhuur kan gezien worden als contractbreuk.

Dit kan leiden tot directe opeising van de lening of boetes. Hosts moeten hun hypotheekakte en VvE-reglement grondig checken voordat ze beginnen met verhuren.

Overtreden van limiet verhuurnachten en aantal gasten

Veel gemeenten hanteren een maximaal aantal verhuurnachten per jaar. In Amsterdam geldt bijvoorbeeld een limiet van 30 nachten voor particuliere verhuur.

Rotterdam en Den Haag hebben vergelijkbare restricties. Hosts die deze limiet overschrijden, handelen illegaal en riskeren hoge boetes.

Het maximaal aantal gasten per woning is vaak gerelateerd aan veiligheid en overlastpreventie. Gemeenten stellen grenzen om overbewoning te voorkomen.

Te veel gasten in een woning leidt tot problemen met brandveiligheid en buurtoverlast. Verhuurders moeten dit aantal duidelijk communiceren in hun advertentie en handhaven tijdens het verblijf.

Handhaving, transparantie en gevolgen van overtredingen

Gemeenten zetten steeds meer in op actieve handhaving van verhuurregels. Toezichthouders werken samen met platforms om illegale verhuur op te sporen.

Boetes voor overtredingen variëren van enkele honderden tot tienduizenden euro’s, afhankelijk van de ernst en herhaling. Transparantie richting gasten en autoriteiten is verplicht.

Hosts moeten correcte informatie verstrekken over registratienummers en maximale verblijfsduur. Platforms kunnen accounts blokkeren bij herhaaldelijke overtredingen.

Bij ernstige gevallen kan de gemeente een dwangsom opleggen of verhuur permanent verbieden. Airbnb-verhuurders die regels negeren, bouwen een risicoprofiel op dat toekomstige verhuur bemoeilijkt.

Toekomst van vakantieverhuur en juridische ontwikkelingen

De Europese Airbnb-wet brengt vanaf 2027 strengere regels voor verhuurplatforms zoals Airbnb en Booking.com. Platforms moeten maandelijks gedetailleerde verhuurgegevens delen met gemeenten, waardoor illegale verhuur sneller wordt opgespoord en handhaving effectiever wordt.

Impact van de nieuwe Europese Airbnb-wet

Het Europees Parlement heeft de Airbnb-wet definitief goedgekeurd. Deze wetgeving treedt over twee jaar in werking en geeft steden meer controle over kortlopende verhuur.

De wet richt zich op platforms zoals Airbnb en Booking.com die vaak worden gebruikt voor vakantieverhuur. De regelgeving moet steden helpen bij het aanpakken van woningschaarste.

Kortlopende verhuur via verhuurplatforms zorgt regelmatig voor prijsstijgingen op de lokale woningmarkt. Dit beïnvloedt de betaalbaarheid voor gewone bewoners.

De nieuwe Europese regels werken naast bestaande lokale wetgeving. Gemeenten kunnen hierdoor beter ingrijpen wanneer verhuurders zich niet aan de regels houden.

Dit geldt voor zowel commerciële verhuurders als particulieren.

Aangescherpte handhaving en verplichte gegevensdeling

Verhuurplatforms moeten maandelijks specifieke data delen met lokale overheden. Deze data bevat het aantal verhuurde nachten, het aantal gasten en de locatie van de accommodatie.

Booking.com en Airbnb zijn verplicht deze informatie beschikbaar te stellen. Gemeenten kunnen door deze transparantie sneller illegale verhuur opsporen.

Overtredingen leiden tot directe sancties voor zowel platforms als verhuurders. Platforms die geen data delen krijgen hoge boetes opgelegd.

De verplichte gegevensdeling betekent dat verhuurders hun administratie op orde moeten hebben. Fouten of het ontbreken van de juiste vergunningen worden snel zichtbaar.

Betterstays en vergelijkbare beheerplatforms helpen verhuurders met het naleven van deze verplichtingen.

Trends en aanpassingen op de verhuurmarkt

De verhuurmarkt verandert door strengere handhaving van lokale wetgeving. Steeds meer verhuurders zorgen voor de juiste vergunningen voordat ze adverteren op platforms.

Professionele verhuurders investeren in naleving om boetes te voorkomen. Sommige investeerders kiezen ervoor om buiten Nederland te investeren in vakantiewoningen.

De combinatie van Nederlandse regelgeving en de Europese wetgeving maakt het lastiger om rendement te behalen. Dit leidt tot een verschuiving in de markt.

Verhuurplatforms passen hun systemen aan om te voldoen aan de nieuwe eisen. Automatische controles op vergunningen en registratienummers worden standaard.

Dit vermindert het risico op overtredingen voor verhuurders die de platforms gebruiken. De focus verschuift naar kwaliteit en naleving in plaats van alleen het aantal advertenties.

Verhuurders die investeren in correcte documentatie en transparante communicatie blijven succesvol op de markt.

VvE-regels en het splitsingsreglement

Bij een appartement bepaalt de VvE of short-stay verhuur is toegestaan, los van de gemeentelijke regels. De splitsingsakte en het splitsingsreglement leggen vast wat mag en wat niet.

Het belang van de splitsingsakte en het splitsingsreglement

Elk appartementencomplex heeft een splitsingsakte. Die wordt bij de splitsing van appartementsrechten notarieel vastgelegd.

Dit document vormt de juridische basis voor alle regels binnen de VvE. Het splitsingsreglement, onderdeel van de splitsingsakte, bevat specifieke bepalingen over het gebruik van elk appartementsrecht.

Eigenaars zijn automatisch gebonden aan deze regels wanneer ze een appartement kopen. In de splitsingsakte kan staan dat bedrijfsmatige verhuur expliciet is toegestaan, expliciet verboden, of er staat niets over vermeld.

Sommige huishoudelijke reglementen noemen specifiek dat Airbnb, bed and breakfast of andere vormen van tijdelijke verhuur niet zijn toegestaan.

Bestemmingsbepaling: gebruik als woning versus short-stay

De bestemming van een appartement staat in de splitsingsakte, meestal als ‘wonen’ of ‘woonruimte’. Volgens de rechtspraak betekent dat alleen gewoon wonen is toegestaan.

Kortstondige verhuur tegen betaling beschouwt men als bedrijfsmatige exploitatie. Dat botst met de woonbestemming in de splitsingsakte.

Het Gerechtshof Amsterdam bevestigde in 2016 dat bedrijfsmatige exploitatie niet mag bij een woonbestemming. Voor short-stay verhuur hebt u formeel de bestemming ‘logies’ nodig.

Zonder deze bestemming of expliciete toestemming is deze verhuurvorm meestal verboden. Langdurige verhuur zoals hospiteren valt meestal wel binnen de toegestane woonbestemming.

Toestemming en beperkingen vanuit de VvE

Als de splitsingsakte short-stay verhuur niet toestaat, hebt u toestemming van de VvE-vergadering nodig. Het modelreglement zegt meestal dat u alleen mag afwijken met goedkeuring van de vergadering.

De procedure voor toestemming verschilt per VvE. Soms is een besluit van de vergadering genoeg, maar soms moet u de splitsingsakte aanpassen.

Een aktewijziging vraagt instemming van alle eigenaars en loopt via de notaris. Dat is niet bepaald eenvoudig.

Eigenaars die toestemming willen, moeten opletten voor bezwaren van andere leden. Overlast door steeds wisselende gasten is een terugkerende zorg.

De VvE kan voorwaarden stellen aan de toestemming. Denk aan een proefperiode, een maximum aantal verhuurde dagen per jaar, of extra regels in het huishoudelijk reglement.

Huurverhoudingen: wat mag een huurder of verhuurder?

Bij huurwoningen bepaalt de huurovereenkomst wat u wel en niet mag met Airbnb-verhuur. Een huurder moet toestemming vragen aan de verhuurder voordat hij de woning op Airbnb zet, zeker als er een onderhuurverbod geldt.

Huurovereenkomst en onderhuurverbod

De meeste huurovereenkomsten bevatten een verbod op onderhuur. Dat geldt meestal ook voor short-stay verhuur via platforms als Airbnb.

Een huurder mag dan niet zonder toestemming van de verhuurder verhuren via Airbnb. Toch zijn er uitzonderingen.

Blijft de huurder zelf in de woning tijdens het verblijf van de gast? Dan zien rechtbanken dit niet altijd als onderhuur.

Het lijkt dan meer op inwoning of kamerverhuur. De verhuurder moet wel kunnen aantonen dat er Airbnb-activiteiten zijn.

Recensies op het platform kunnen als bewijs dienen. Rechtbanken kijken vaak naar het aantal recensies als indicatie voor het aantal keren dat de woning is verhuurd.

Elke keer dat de huurder zonder toestemming verhuurt via Airbnb, kan de verhuurder als tekortkoming zien.

Toestemming door de verhuurder voor Airbnb

Een huurder moet altijd schriftelijke toestemming vragen voordat hij via Airbnb verhuurt. De verhuurder mag die toestemming weigeren.

Er is geen automatisch recht op onderhuur of Airbnb-verhuur. De verhuurder kan voorwaarden stellen, zoals een maximum aantal gasten of nachten per jaar.

De huurder moet zich aan deze afspraken houden. Verhuurt de huurder toch zonder toestemming, dan riskeert hij ontbinding van het huurcontract.

De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen wegens wanprestatie. Dit speelt vooral als het contract een duidelijk verbod op onderhuur bevat.

Rechten en plichten bij kamer- en onderverhuur

Bij kamerverhuur blijft de huurder zelf in de woning. Dat verschilt van onderhuur, waarbij de huurder (een deel van) de woning doorverhuurt terwijl hij er zelf niet woont.

Voor beide situaties hebt u toestemming nodig. De huurder blijft verantwoordelijk voor betaling van de huur, gedrag van de gast, schade tijdens het verblijf en het naleven van huisregels.

De verhuurder mag de woning inspecteren. Hij controleert of de huurder zich aan de afspraken houdt.

Bij overtredingen kan de verhuurder juridische stappen zetten om de huurovereenkomst te beëindigen.

Jurisprudentie en praktijkvoorbeelden

Rechtbanken en gerechtshoven hebben de laatste jaren veel uitspraken gedaan over short-stay verhuur. Die zaken laten zien welke factoren zwaar wegen bij het toestaan van Airbnb-verhuur.

Uitspraken van de rechtbank en gerechtshoven

De rechter kijkt naar de concrete omstandigheden. Het Gerechtshof Amsterdam heeft vaker geoordeeld over de vraag of kortdurende verhuur in strijd is met het splitsingsreglement van een VvE.

Bij ontbinding van huurovereenkomsten kijkt de rechter naar de intensiteit van de verhuur, overlast voor omwonenden, of de verhuur commercieel is en of de huurder na waarschuwing is gestopt.

In verschillende uitspraken zijn huurders ontruimd die zonder toestemming intensief via Airbnb verhuurden. De rechtbank ziet dit als onderhuur, wat meestal verboden is in huurovereenkomsten.

Eigenaren die hun appartement verhuren kunnen ook problemen krijgen met de VvE als dit in strijd is met de splitsingsakte. De Hoge Raad sprak zich in 2025 uit over de vraag of kortdurende verhuur past bij de bestemming ‘particulier woongebruik’.

Deze uitspraak trekt een duidelijke grens voor wat VvE’s mogen opnemen in hun splitsingsreglement.

Casussen rondom short-stay verhuur en Airbnb

Een bekende zaak draait om een huurder die zijn appartement 150 dagen per jaar via Airbnb verhuurde. De rechtbank ontbond het contract vanwege de intensieve verhuur en klachten van buren.

De huurder moest de winst afdragen aan de verhuurder. In een andere zaak bleef een huurder zelf in de woning wonen en verhuurde alleen een kamer.

De rechter vond dat dit geen onderhuur was, omdat de huurder zelf gebruik bleef maken van het huis. De uitspraken lopen uiteen.

Een VvE startte een procedure tegen een eigenaar die zijn appartement commercieel verhuurde. Het splitsingsreglement verbood recreatieve verhuur expliciet.

De eigenaar kreeg een dwangsom van een paar duizend euro en moest stoppen met de verhuur. Bij gemeentelijke handhaving kregen eigenaren soms boetes tot wel €20.000 voor het overschrijden van het maximaal toegestane aantal dagen.

Amsterdam en andere steden handhaven steeds strenger op illegale short-stay verhuur.

Relevante ontwikkelingen en trends

Minister Keijzer kondigde eind 2025 aan dat het huurrecht wordt aangepast om beter onderscheid te maken tussen bewoning en toeristische verhuur. Die maatregelen gaan begin 2026 in.

Gemeenten voeren strengere regels in. Steeds meer steden verplichten een melding en beperken het aantal dagen dat u short-stay mag verhuren.

De controle wordt ook intensiever, vooral door samenwerking met platforms zoals Airbnb. VvE’s nemen vaker strengere regels op in hun splitsingsreglement.

Nieuwe bepalingen bevatten soms een totaalverbod op short-stay verhuur, hoge boetes bij overtreding, en een toestemmingsvereiste voor tijdelijke verhuur.

Rechters wijzen vaker ontbindingen toe bij overtredingen, vooral als het om commerciële verhuur of overlast gaat.

Veelgestelde Vragen

Lees ook onze uitleg over de grens tussen toegestaan gebruik en misbruik van een huurwoning: Wanneer is sprake van woonfraude?.